«Сувар Плаза» давно нуждается в обновлении и без реконцепции дальше жить не может. Локация в центре Казани прекрасная, потому офисы будут пользоваться огромным спросом», — оценивают эксперты рынка будущее некогда лакшери комплекса. За 17 лет ТЦ сменяет уже второго собственника — Ак Барс Банк на днях продал объект и участок под ним казанской девелоперской компании. О том, почему под дланью государства так и не удалось оживить молл, как банкирам доставался актив «Сувара» и что будет с комплексом, где сидят федералы, иностранные консульства и пустые бутики Versace, — в материале «БИЗНЕС Online».
Власти РТ распрощались с «Сувар Плазой»
Символ ретейла пафосных нулевых — ТЦ «Сувар Плаза» на улице Спартаковской в Казани — меняет собственника. Как стало известно «БИЗНЕС Online», торгово-офисный центр, подконтрольный Ак Барс Банку (АББ), накануне продали одной из казанских девелоперских компаний, близкой к Артуру Егорову, сыну главы ХК «Ак Барс» Ивана Егорова. Информацию об этом нашему изданию подтвердили сразу несколько действующих арендаторов молла и источники на рынке коммерческой недвижимости. «Это сделка года в ретейле!» — говорят эксперты.
Стоимость объекта оценивается как минимум в 3–3,5 млрд рублей. В периметр сделки вошло как само здание, так и участок под ним. Судя по данным публичной кадастровой карты, площадь постройки — более 70 тыс. «квадратов», плюс около 9 тыс. кв. м земли. Разрешено использование под торговые объекты: магазины, торговые центры, продовольственные рынки.
По информации издания, новый владелец хочет переделать молл под офисы, для чего ТЦ на год закроют на реконструкцию. В Ак Барс Банке на запрос «БИЗНЕС Online» о подробностях сделки и планах нового собственника пока не ответили.
Егоров управляет бизнесами в сфере АПК, принадлежащих отцу. В 2013-м и до октября 2017-го Артур Иванович являлся гендиректором данного завода. Были и другие бизнесы. В 2014-м он учреждает две компании в Крыму — «Жемчужина» и «Наш Крым», арендует гектары старых виноградников на полуострове.
Как «сыпалась» империя «Сувар-Казань», а ТЦ перешел банку
«Сувар Плаза» — один из старейших ТЦ Казани, открывали его в 2006 году с икрой и шампанским. Комплекс входил в орбиту одной из крупнейших и авторитетных девелоперских империй — ООО «Сувар-Казань», которое в 1999-м создал татарстанский нефтетрейдер Борис Чуб. В 2005-м он уступил пост гендиректора своему компаньону Евгению Королькову. В проект на Спартаковской вложили $45 млн, его презентовали как первый в столице РТ центр, включающий торговлю, офисы и развлекательную составляющую с кинотеатром и ресторанами. На то время это было самое модное место, где продавали диковинные даже по меркам тяжелого люкса бренды — итальянскую одежду Patrizia Pepe, австрийскую Wolford (нижнее белье), Freywille (ювелирные украшения) и т. д. Именно здесь одевались тогда самые сливки Казани, а за продуктами ходили в магазин премиум-класса «Патэрсон».
Пафос быстро сменился проблемами. В нулевые, когда главой совета директоров Ак Барс Банка был Роберт Мусин, кредитное учреждение в больших объемах кредитовало компанию «Сувар-Казань», которой, помимо «Сувар Плазы», тогда принадлежали XL, «Сити Центр», гостинично-развлекательный комплекс «Ривьера», рестораны «Венеция», «Пашмир», ночной клуб «Эрмитаж», сеть спортклубов «Планета Фитнес» в Казани и Набережных Челнах, несколько ЖК и офисных центров. В 2010-м империя начала «сыпаться», как снежный ком копились долги, целый ряд объектов отошел банку в качестве обеспечения по кредитам на общую сумму 5,4 млрд рублей. В 2020-м банк за долги забирает знаменитые отель и аквапарк «Казанской Ривьеры» (АББ был основным кредитором ее строительства в 2004–2006 годах). Позже очередь дошла и до старейшей в республике сети фитнес-клубов «Планета Фитнес», «Сувар Плазы», «Сити Центра». Стартовавший процесс перехода активов группы «Сувар» к структурам Ак Барс Банка пришел к логическому финалу.
Как ранее писал «БИЗНЕС Online», 19,6 тыс. «квадратов» торгово-офисного центра на Спартаковской контролировала УК «АК Барс Капитал» — инвестиционный фонд, через который АББ работает на рынке недвижимости. Кроме того, есть ЗАО «Плаза-Партнерз», которое через ЗАО «Партнерз Девелопмент» контролирует «Сувар-Эстейт». У него в собственности 28,3 тыс. кв. м коммерческих площадей в ТЦ.
В орбите же «АК Барса» после продажи «Сувар Плазы» все еще остаются сотни тысяч «квадратов» торговли в Казани. Под прямым и косвенным контролем — ТЦ «Тандем» и «Авеню» на Ибрагимова, ТЦ «Сити Центр» на Мавлютова, люксовая торговая галерея в Luciano Vita Club на Право-Булачной, а также коммерческая недвижимость под аренду на Казанке.
«Без реконцепции объект дальше жить не может»
Итак, что досталось новому хозяину? Сейчас «Сувар Плаза» — это 4 этажа торговых площадей, 15 этажей офисов класса А и огромный паркинг. Общая площадь объекта — около 70 тыс. кв. м, 33 тыс. из которых — это непосредственно сам ТЦ. Весь комплекс ушел со значительным дисконтом, говорят источники «БИЗНЕС Online» на рынке недвижимости. Стоимость квадратного метра эксперты оценивают в среднем в 70–100 тыс. рублей, а то и ниже. Несмотря на локацию в центре города и прекрасные видовые характеристики (панорама исторической части с озером Кабан), главный минус здания — маленькая полезная торговая площадь и широкие коридоры, которые требуют переделки. На официальном сайте «Сувар Плазы» сообщается, что площадь ТЦ составляет всего 5 тыс. «квадратов», еще 11 тыс. занимают офисы.
«Это очень неоднородный объект. Есть общая площадь здания, а есть арендопригодная, у которой потери могут составлять около 40 процентов, например, из-за паркинга и так далее. Но если среднюю температуру по больнице измерять, то, думаю, квадратный метр здесь стоит от 100 тысяч рублей», — считает гендиректор A-Development Мурат Ахмеров. Чуть скромнее цифру за «квадрат» назвал директор агентства коммерческой недвижимости DiGroup Константин Иванов. «Оценивать — это неблагодарное дело, но, думаю, 80 тысяч за квадратный метр попросили», — предположил собеседник.
«Как бы громко ни было сказано, это сделка года! „Сувар Плаза“ — крупный объект, где удачно расположен бизнес-центр, шикарные рядовые характеристики, топовая локация — это деловой центр, паркинг», — добавляет Ахмеров. Причины же продажи опрошенные источники называют очевидные — чтобы объект дальше качал, нужны инвестиции и грамотные управленцы. «Видимо, сбрасывают как ненужный актив, чтобы не платить дальше налоги, а деньги инвестируют во что-то другое», — говорит один из брокеров.
«То, что бизнес-центр и торговый центр давно нуждаются в обновлении, всем ясно. Без реконцепции объект дальше жить не может. Локация у него прекрасная, потому офисы будут пользоваться огромным спросом, — согласилась с коллегами управляющий партнер Perfect Red Юлия Прохорова. — Единственное, что там [требуется], — провести ремонтные работы, которые необходимы для БЦ, если он хочет оставаться в высоком классе». Перезапускать здесь ТЦ в классическом виде уже бессмысленно — тренды в части торгово-развлекательных комплексов изменились. Покупатель сегодня предпочитает ходить за покупками в моллы и шоурумы рядом с домом, заказывать онлайн, да и сама потребительская корзина изменилась.
По мнению Иванова, новые офисные пространства в «Сувар Плазе» частично закроют потребность на рынке качественных офисов в Казани. Сегодня такие площади в дефиците. И даже открывшийся в прошлом году новый IT-парк по соседству не смог до конца восполнить такой пробел. «Я думаю, это будет не конкурент IT-парку, а дополнение. Другое дело, что у нас в центре все-таки маловато жилья, должен быть какой-то баланс», — говорит гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.
Предварительная стоимость аренды помещения в «Суваре» после обновления может быть от 2,2 тыс. до 2,8 тыс. рублей за квадратный метр полезной площади, оценивают эксперты. Сейчас здесь предлагают помещения под ресторан в 400 кв. м за 1,3 тыс. рублей за «квадрат» — с панорамными окнами и высоким потолком. Раньше это место занимало кафе «Евразия».
«Если переделают „Сувар Плазу“ в бизнес-центр, который станет, например, аналогом БЦ „Мастер“, где есть такие услуги, как ионизация воздуха, „коммуналка“, кофе, чай, кашки, даже мебель входит и бесплатная парковка, будет великолепно. „Плаза“ „заселится“ на 99 процентов», — добавляет Иванов. Правда, сдавать офисы придется большим компаниям, считает он. Дело в том, что в самом ТЦ планировка «сложная, окон мало», а открытые пространства сейчас — это «мода и тренд», поэтому, возможно, часть помещений придется превратить в коворкинги, опенспейсы, где отсутствие окон не будет «давить» на арендаторов. Понадобится поработать и над убранствами офисов. «Здесь отделка такая, кич 2000-х, а-ля цыганщина, которая уже не в моде. Это все демонтировать и делать заново!» — резюмировал Чикиров. Впрочем, в самой офисной высотке хорошо себя чувствуют действующие арендаторы — здесь сидят консульства Узбекистана, Ирана и Венгрии, офисы «Яндекса» и авиакомпании Uzbekistan Airways, айти- и девелоперские компании.
Преимущество «Плазы» перед другими казанскими ТЦ — входные группы с улицы, которые оценит стрит-ретейл (продуктовые гипермаркеты и т. д.). Пандемия, когда моллы были закрыты, показала, что это востребованное решение, сказал гендиректор A-Development. Кроме того, есть огромные парковочные пространства, что для тесного центра жирный плюс. На цокольном этаже здания — подземная охраняемая отапливаемая стоянка на 306 авто, 6-уровневая парковка на 530 мест с видеонаблюдением, а также открытая автостоянка на 160 машин. Стоимость для клиентов — 100 рублей в час, есть бонусные системы для постоянных клиентов. Правда, арендодателям услуга не бесплатна.
Если «Сувар Плаза» действительно превратится в бизнес-центр, квартал Спартаковской – Островского скоро можно будет смело назвать офисным. К IT-парку, Urban, «Каравану», офисным центрам Benczedi и Verde Plaza вскоре добавится и гигантская «свечка» «Газпрома» — это будет 15-этажная башня на берегу озера Кабан, где разместятся сотрудники госкомпании.
А вообще, уходящий год действительно ознаменуется кардинальным пересмотром функции изживших себя классических торговых центров. И смена хозяина в «Суваре» — логичное этому подтверждение. В сентябре казанскую «МЕГУ» выкупил Газпромбанк, здесь будет термальный комплекс. Избавился от иностранных активов и ТЦ «Парк Хаус» — акции европейского инвестфонда выкупила российская компания «Рамо-М». Наконец, казанский ЦУМ, закрывшийся на реконструкцию, вот-вот перейдет республике — здесь будет центр народных промыслов, офисы и татарский гастрокластер. Обновления сулят ТЦ «Олимп» и XL, а в следующем году перестройка ждет «Кольцо» — фасад накроют ажурной сеткой и увеличат площади.
Пустые бутики Versace, скучающие охранники и продавцы
Несмотря на локацию в центре города, «Сувар» уже давно сильно проигрывает своим ближайшим конкурентам, таким как «Кольцо» и «Республика», и нуждается в перезагрузке. «Всем собственникам было не до него», — говорят наши собеседники. За 17 лет с момента строительства здесь ни разу не было реконцепций, что отражается на числе арендаторов: три десятка закрывшихся модных бутиков. Пожалуй, оживление есть только у «якорей», таких как супермаркет «Перекресток», рестораны «ИТLE» и «Максимилианс», кальянной Мята Lounge и кинотеатра «Алмаз Синема Гранд».
Ожидать толпы людей в молле в разгар рабочего дня, конечно, было бы странно, но практически полное отсутствие посетителей удивило корреспондента «БИЗНЕС Online», отправившегося в ТЦ накануне. На первом этаже возле главного входа, со стороны улицы Марселя Салимжанова, нас встречает единственный элемент, напоминающий о предстоящем Новом годе, — елка, за которой спряталась пустующая стойка администратора, скучающий охранник, уткнувшийся в смартфон, и безлюдные отделы люксовой одежды: Versace Couture, Emporio Armani, ICB, Patrizia Pepe. Как будто время здесь остановилось и ни о каких санкциях, уходе западных брендов из России тут не слышали.
Напротив бутиков расположились ювелирные точки «Империя», «Кубачинское серебро», магазин товаров для дома Kuchenland Home. Единственный уголок в пустынном ТЦ, где можно увидеть оживление, помимо стейк-кафе «ИТLE», где сидели посетители с детьми, — это закуток возле «Перекрестка». Только сюда и устремляются редкие гости «Сувар Плазы». По соседству с ним — крошечная кофейня, магазин «яблочной» техники iStudio, аптека «Саулык», вейпы и банкоматы.
Этажом выше стоит гробовая тишина. Между люксовыми бутиками и пустующими площадями снуют по своим делам продавцы. Здесь есть магазин японских массажных кресел Yamaguchi, магазины одежды Elisabetta Franchi, Max Moda, Dim, Wellensteyn, Pop & Popl, Shakirova Brand, магазин сумок Mariella, Klerezza и (внезапно!) ателье с простым русским названием «Стиль». Закрыли свои двери для посетителей магазин платьев Fashion Classic (хотя, по информации в интернете, он должен работать) и свадебный салон Marry Me. О последнем напоминает лишь небольшая вывеска на двери, само помещение пустует. Таких «пустот» на этаже, включая бывший свадебный салон, 11, на них висят баннеры с надписью «Скоро открытие».
Во время прогулки по второму этажу на глаза попались только молодые люди, сидящие на одной из многочисленных лавочек по периметру. В какой-то момент на этаже остался один корреспондент и смотрящие на него из витрин своих отделов, как рыбы из аквариумов, продавцы. Эскалатор, ведущий на третий этаж, огородили красной лентой — видимо, им уже совсем не пользуются. По лестнице поднимаемся на третий этаж. Одинаковые плакаты, стеклянные двери, подсветка и зеркала создают ощущение бесчисленности павильонов. А над всем этим сонным царством светит кроваво-красная подсветка кинотеатра «Алмаз Синема» с кожаными диванчиками из нулевых.
Эльвира Самигуллина, Анна Городнова, Татьяна Леухина
Источник: https://www.business-gazeta.ru/